حالا در دولت دوازدهم مسئولان ذیربط این هدف را با وعده کاهش نرخ سود بانکی و افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات دنبال می کنند تا از این طریق، توان مالی متقاضیان خرید مسکن را تقویت کنند.

حال سوال این است که افزایش توان مالی متقاضیان، در شرایط فعلی رکود بازار مسکن تا چه حد می تواند موجب ایجاد رونق در این بازار شود و اساسا دولت دوازدهم با چه سیاستی می تواند در رونق معاملات و کمرنگ شدن سایه رکود از بخش مسکن اثرگذار باشد؟

رکود مسکن چرا اتفاق افتاد؟

به گزارش «صما» در همین راستا کارشناسان اقتصادی قبل از هر چیز با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن معتقدند: زمانی گفته می‌شود رکود مسکن اتفاق افتاده که با کاهش معاملات و افت خرید و فروش در بازار مسکن مواجه شویم. در شرایط فعلی نیز هرچند خرید و فروش مسکن انجام می گیرد و معاملات کمابیش در حال انجام است، اما شدت آن مانند سال‌های گذشته نیست و رشد آن نسبت به قبل منفی است.

به باور آنها، در سال‌های گذشته ساخت و ساز مسکن با سرعت بالایی مواجه بوده که حالا این سرعت کاهش پیدا کرده و ممکن است در چند سال آینده این وضعیت اصلاح شود. از طرف دیگر، مسئله اینجاست که مسکن به طور دائم در کشور تولید می شود، اما ما همچنان با معضل کمبود مسکن و مشکل اجاره مسکن مواجهیم. یعنی در شرایط کنونی تناسبی بین قیمت مسکن و اجاره و رکود بازار وجود ندارد و به هر حال باید یک روز این چالش حل شود.

کارشناسان همچنین درباره عوامل موثر در بروز رکود در بازار مسکن می گویند: در پی رشد نرخ مصالح ساختمانی و افزایش قیمت زمین در سال های گذشته، هزینه تولید مسکن افزایش پیدا کرد و این شوک موجب شد تا تولید و عرضه مسکن کاهش یابد. درنهایت، این کاهش عرضه منجر به افزایش قیمت مسکن و کاهش توان مردم برای خرید مسکن شد.

موجودی ناقص الخلقه‌ برای جبران کمبود مسکن

در چنین شرایط نابسامانی، دولت قبلی برای کاهش هزینه تولید مسکن اقدام به تعریف و اجرای طرح مسکن مهر کرد تا از این طریق، تولیدکنندگان دیگر بهانه‌ای از بابت بالابودن قیمت تمام ‌شده ساخت مسکن نداشته باشند. چرا که بسیاری از سازندگان این بهانه را دستاویزی برای خود قرار داده و با خرید قطعه‌ای زمین و سپس خرید تراکم، اقدام به ساخت ساختمان های بلندمرتبه و لوکس می‌کنند که درنهایت خرید آنها از عهده فقرا و اقشار کم درآمد برنمی آید و این نحوه ساخت و ساز نمی تواند مشکل کمبود مسکن را در کشور حل کند.

بنابراین در قالب طرح مسکن مهر زمین‌های رایگان به سازندگان داده شد، اما چون امکانات شهری و رفاهی در این اراضی وجود نداشت، شهرها بی آنکه از امکانات شهری برخوردار باشند، بزرگ شدند. درواقع ثمره ساخت و ساز مسکن مهر در این مناطق عملا موجود ناقص الخلقه‌ای بود که روی دست دولت باقی ماند و دولت در مسیر تکمیل آنها نه راه پس داشت و نه راه پیش.

حراج بیت المال با اعطای تسهیلات

اما جدای از این موضوعات، کارشناسان اقتصاد مسکن راهکار پیشنهادی در وضعیت فعلی را کاهش هزینه تولید مسکن و اعطای وام و تسهیلات به تولیدکنندگان واقعی مسکن می دانند و با ابراز تاسف از اینکه این موضوع در کشور ما با اشکالاتی روبه رو بوده و به عنوان یک مسئله حل نشده باقی مانده است، می‌گویند: نظارت بانک در این بخش ضعیف است. یعنی بانک وام را ارائه می کند، اما تنها روی بازپرداخت این تسهیلات تمرکز می کند و دولت هم پیگیر این امر نیست که دریافت کنندگان، وام ها را در کجا هزینه می‌کنند که این رویه به معنای حراج کردن قسمتی از بیت المال است.

از سوی دیگر، امروز از آن رونق کاذب و سودهای بادآورده ای که ظرف هشت سال دولت نهم و دهم در بازار مسکن وجود داشت، خبری نیست و دولت تدبیر و امید نیز از زمانی که روی کار آمده، با اعمال سیاست های انقباضی درصدد مهار تورم برآمده است. به این ترتیب توان وام دهی بانک ها کاهش یافته و متعاقبا تقاضا برای دریافت وام نیز کمتر شده است.

از طرفی، از آنجایی که درآمد سازندگان و فعالان ساختمانی به شدت سال های قبل افزایش پیدا نکرده و مانند قبل به صورت بادآورده نبوده است، بنابراین هیجان از بازار مسکن بیرون رفته و توان خرید مردم نیز کاهش یافته است.

کاهش تقاضا به دلیل افزایش قیمت مسکن

براساس این گزارش، در چنین وضعیتی با توجه به کاهش شدید درآمد مردم طی چند سال اخیر، طبیعی است که مردم برای خرید و یا حتی تعویض خانه خود وارد بازار مسکن نشوند. درواقع نتیجه کاهش درآمد و کاهش تقاضا در بازار مسکن از یک سو و افزایش هزینه تولید و کاهش عرضه مسکن از سوی دیگر، افزایش قیمتها و کاهش معاملات در بازار مسکن بوده و این به آن معناست که هزینه تولید بر تقاضا چربیده است.

به عفیده صاحب نظران درواقع اگر تقاضا به صورت واقعی در بازار مسکن کاهش می یافت، این امر باید خود را در قیمت مسکن نشان می داد. در حالی که امروز قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده و معاملاتی هم که انجام می شود، صرفا در قالب خانه هایی است که صاحبان آنها نیازمند پول هستند و یا درصدد تعویض خانه خود برآمده اند. از طرفی خانه‌های خالی و لوکس هم که بخش زیادی از آنها در اختیار موسسات مالی است که با استفاده از سرمایه مردم اقدام به فعالیت در حوزه ساخت و ساز کرده اند، مشتریان خاص خود را دارد و به درد اقشار ضعیف جامعه نمی‌خورد. بدیهی است، در چنین شرایطی نمی توان از دولت انتظار داشت چنان تسهیلاتی را وارد بازار کند که بتواند جوابگوی قیمت مسکن باشد. چراکه مبلغ وام اندک و قیمت مسکن بالا است.

از طرف دیگر، فروشنده ها وقتی می بینند متقاضی خرید وام مسکن خود را دریافت کرده و نقدینگی در اختیار دارد، از موضع خود برای کاهش قیمت ها پایین نمی آیند. اما اگر شرایط سودجویی در بازار مسکن برای مالکان فراهم نباشد، ممکن است تا سال آینده فروشندگان از موضع خود کوتاه بیایند و مجبور به فروش واحدهای خود شوند. در این میان اعطای تسهیلات با نرخ سود مناسب و بازپرداخت طولانی مدت به خریداران می تواند کارگشا باشد.

انتهای پیام/